Rapporto immobiliare residenziale Agenzia delle Entrate – Abi

Il mercato immobiliare residenziale cresce per il quinto anno consecutivo. Il 2018 chiude, infatti, con un rialzo del 6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di quasi 580mila transazioni e un fatturato di oltre 94 miliardi di euro. Dinamica ancora positiva per la possibilità di accesso all’acquisto della casa da parte delle famiglie.
Questi alcuni dei dati che emergono dal Rapporto immobiliare residenziale realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione bancaria italiana.

Il mercato delle abitazioni – Nel 2018 il mercato residenziale ha registrato 578.647 transazioni, il dato più alto dal 2010 ad oggi. La superficie media dell’abitazione acquistata nel 2018 è circa 106 metri quadri.

Le pertinenze e i posti auto – Nel 2018 sono stati scambiati, a livello nazionale, poco più di 69.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,4%. Anche gli scambi di box e posti auto risultano in crescita con circa 336.800 transazioni, un incremento del 5,2% rispetto al 2017.

I mutui ipotecari – Circa 282mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati ricorrendo ad un mutuo ipotecario, in aumento dell’8,8% rispetto all’anno precedente. Gli istituti di credito hanno erogato complessivamente 35,7 miliardi di euro, in media circa 126mila euro per ogni compravendita, con una punta di circa 142mila euro al Centro. Il capitale erogato rappresenta circa il 71% della spesa di acquisto. Il tasso di interesse medio, applicato alla prima rata, scende ancora di un ulteriore 0,22 punti percentuali, portandosi così al 2,17%. La durata media del mutuo è sostanzialmente ferma a 22,9 anni e la rata media, pari a 585 euro mensili, è in calo del 2,1% sul 2017.

Le locazioni – Nel 2018 il numero di abitazioni locate è stato pari a 1.377.364, lo 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Il canone annuo medio pagato per la casa è stato nel 2018 pari a circa 67 €/mq. Si conferma nel 2018 un canone medio annuo più elevato nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/mq), quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/mq).
fonte: Notaio Tonalini – Pavia
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Perché è necessario trascrivere l’accettazione tacita di eredità?

Chiunque desideri vendere un immobile di cui sia entrato in possesso per successione, se non ha mai accettato espressamente l’eredità, deve trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità per garantire al suo acquirente che il suo acquisto non possa mai essere messo in discussione.

Cos’è l’accettazione dell’eredità?

Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta:

  • espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità;
  • tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.

L’eredità si acquista automaticamente, invece, quando il chiamato all’eredità si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa eseguire l’inventario entro tre mesi dalla morte oppure quando sottrae o nasconde beni dell’eredità. 

Perché il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità?

Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero[1] ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.

Vi sono altri motivi per i quali si rende opportuno trascrivere l’accettazione tacita di eredità?

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si rende opportuna anche per i seguenti altri motivi:

  • rispetto del principio di continuità delle trascrizioni: in assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non può far valere il proprio acquisto davanti ai terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di una banca mutuante non si costituisce, cioè non ha valore;
  • l’istituto della c.d. pubblicità sanante non si costituisce. Tale istituto consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dall’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso;
  • nel caso il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.

La trascrizione del certificato relativo alla dichiarazione di successione è assimilabile alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità?

La dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.

Vi sono limiti temporali oltre i quali la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità non è più necessaria?

La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto. Oltre i 20 anni, infatti, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto. Ciò perché non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione.
Sicuramente è errata la prassi che ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto.

Che cosa serve per eseguire la formalità?

Al notaio che esegue la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità deve essere consegnato un certificato di morte del defunto.

Norme di riferimento:

– articoli 475, 476, 484, 485, 527, 533 e ss., 2648, 2650, 2652, 2660, 2829 del Codice Civile
– art. 5, comma 2, D.Lgs. 31-10-1990, n. 347
– Circolare n. 128/T del 2-5-1995

Mutui prima casa: rifinanziato il Fondo Consap

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Buone notizie per chi deve acquistare una casa. Dopo i nostri ripetuti appelli al Ministro dell’Economia, Giovanni Tria, e al Ministro dello Sviluppo Economico, Luigi Di Maio, è arrivato l’annuncio sperato: l’aumento di 100 milioni del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito dalla Consap.

Come ricorderete, il Fondo aveva esaurito le risorse a fine febbraio, impedendo a chi è privo delle necessarie garanzie di poter accedere al Fondo che si è rivelato essere uno strumento estremamente prezioso in questi anni di attività.

Ecco in sintesi come funziona il Fondo.

I Requisiti

Tutti possono accedere al mutuo, anche se vengono fatte rientrare in una lista di Priorità le seguenti categorie:

  • giovani coppie
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
  • giovani titolari di un rapporto di lavoro atipico
  • affittuari di alloggi di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex Istituto Autonomo Case Popolari-IACP).

L’importo del mutuo

  • Non deve essere superiore a 250 mila euro.

Quanto copre il Fondo

  • Lo Stato garantisce grazie alle risorse del Fondo fino al 50% della quota capitale del mutuo ipotecario chiesto.

Quali tassi vengono applicati

  • tasso calmierato ossia un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia.

Adiconsum chiede al Governo l’apertura di un Tavolo di tutti gli stakeholder, comprese le Associazioni Consumatori, per omogeneizzare le regole ed aggiornarle, per aumentare tale opportunità a più cittadini.

Oltre al rifinanziamento del Fondo, ecco le altre nostre proposte di modifica:

  • superamento del concetto delle categorie “Priorità” allargando ulteriormente la platea degli aventi diritto
  • integrazione, nel sistema di tutela dei mutui per l’accesso al bene primario della casa, delle recenti pattuizioni che permettono il blocco della restituzione del capitale con il solo pagamento degli interessi.

fonte: adiconsum

Nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione

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Dal 16 marzo sono in vigore nuove nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005.

Con questo decalogo, il Notaio Paolo Tonalini ci spiega quali sono le novità della nuova normativa.

La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia  e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 –  Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 –  Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

CI SIAMO FATTI IN 3!!!

54207499_10155841264816143_6332422209818066944_oDa oggi la Robbiati Immobiliare ha una sede in più, a Pavia, in Viale Campari 52.

Vuoi vendere o affittare casa? Vieni a trovarci nelle nostre sedi:

  • Pavia Viale Campari 52 – Tel 0382301299
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LA CONFORMITA’ CATASTALE ED URBANISTICA DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO

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Si è tenuta martedi 21 febbraio all’Hotel Moderno, la conferenza con oggetto: “LA CONFORMITA’ CATASTALE ED URBANISTICA DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO” organizzata e promossa dal gruppo di collaborazione immobiliare PaviaMLS sempre attento alla formazione e all’aggiornamento dei propri componenti.
Il Presidente del Consiglio Notarile di Pavia – Notaio Roberto Borri – che è intervenuto come relatore, ha sapientemente intrattenuto la platea, che vedeva presenti diversi agenti immobiliari, elencando il primis tutti i riferimenti normativi che disciplinano gli argomenti in oggetto; ha preseguito illustrando quali sono gli obblighi, in sede di stipula di un rogito Notarile, in capo alle parti attrici e in capo al Notaio stesso e ha concluso esponendo quali sono i comportamenti che un agente immobiliare diligente deve tenere in sede di conferimento di incarico di vendita al fine di non incorrere in intoppi buracratici prima della stipula del rogito Notarile.

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Il Multiple Listing Service (MLS) è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili e delle richieste, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.
Tramite gli MLS gli operatori possono soddisfare al meglio le richieste della clientela, potendo favorire sia la domanda che l’offerta. Infatti chi vende avrà la possibilità di avere una platea più ampia di acquirenti, mentre chi compra avrà una maggiore scelta di immobili: in questo modo è possibile migliorare il servizio al consumatore, oltre ad aumentare le possibilità di business dei singoli operatori.
Nello specifico chi fa parte di PaviaMLS ha sottoscritto un codice etico che si è impegnato a rispettare.