Nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione

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Dal 16 marzo sono in vigore nuove nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005.

Con questo decalogo, il Notaio Paolo Tonalini ci spiega quali sono le novità della nuova normativa.

La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia  e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 –  Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 –  Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

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54207499_10155841264816143_6332422209818066944_oDa oggi la Robbiati Immobiliare ha una sede in più, a Pavia, in Viale Campari 52.

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LA CONFORMITA’ CATASTALE ED URBANISTICA DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO

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Si è tenuta martedi 21 febbraio all’Hotel Moderno, la conferenza con oggetto: “LA CONFORMITA’ CATASTALE ED URBANISTICA DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO” organizzata e promossa dal gruppo di collaborazione immobiliare PaviaMLS sempre attento alla formazione e all’aggiornamento dei propri componenti.
Il Presidente del Consiglio Notarile di Pavia – Notaio Roberto Borri – che è intervenuto come relatore, ha sapientemente intrattenuto la platea, che vedeva presenti diversi agenti immobiliari, elencando il primis tutti i riferimenti normativi che disciplinano gli argomenti in oggetto; ha preseguito illustrando quali sono gli obblighi, in sede di stipula di un rogito Notarile, in capo alle parti attrici e in capo al Notaio stesso e ha concluso esponendo quali sono i comportamenti che un agente immobiliare diligente deve tenere in sede di conferimento di incarico di vendita al fine di non incorrere in intoppi buracratici prima della stipula del rogito Notarile.

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Il Multiple Listing Service (MLS) è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili e delle richieste, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.
Tramite gli MLS gli operatori possono soddisfare al meglio le richieste della clientela, potendo favorire sia la domanda che l’offerta. Infatti chi vende avrà la possibilità di avere una platea più ampia di acquirenti, mentre chi compra avrà una maggiore scelta di immobili: in questo modo è possibile migliorare il servizio al consumatore, oltre ad aumentare le possibilità di business dei singoli operatori.
Nello specifico chi fa parte di PaviaMLS ha sottoscritto un codice etico che si è impegnato a rispettare.

 

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 La Robbiati Immobiliare è fiera di annunciarti che è nata

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Pavia MLS è un Gruppo di Collaborazione Immobiliare, del quale la Robbiati Immobiliare è fondatore insieme ad altri colleghi, nato dalla volontà di voler soddisfare al meglio e nel minor tempo possibile le tue esigenze abitative.

Grazie, infatti, a Pavia MLS possiamo mettere in condivisione con i colleghi del Gruppo tutti i nostri incarichi di vendita in esclusiva e tutte le richieste di acquisto dei nostri clienti.

In questo modo gli immobili dei quali avremo mandato in esclusiva avranno maggiore visibilità e possibilità di essere venduti, mentre per i clienti acquirenti che si affideranno alla nostra agenzia, avremo la possibilità di poter proporre loro un’offerta più vasta in tempo reale e seguirli in tutti i loro spostamenti.. si esatto, non hai capito male.. tutti i loro spostamenti… perché il nostro Gruppo. Pavia MLS, collabora con Gruppi in tutta Italia… e il più vicino è quello di Milano MLS!

Per scoprire di più su questo Progetto o il suo funzionamento, vieni in Agenzia; saremo felici di illustrartelo.

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Ti aspettiamo

PAVIA MLS

RETICA 2016

sfondo retica

Venerdi 6 maggio, nella tappa di Bologna, la Robbiati Immobiliare ha partecipato, portando il suo piccolo contributo, a Retica 2016.

Cos’è?
• Un Format innovativo dedicato al mondo degli Agenti Immobiliari;
• Un laboratorio di idee;
• Un “Giro d’Italia”;
• Un Evento dove i protagonisti sono gli Agenti Immobiliari.

Chi lo organizza?
È un progetto di Raffaele Racioppi, blogger, formatore, che ha trovato immediatamente un partner nell’amico Luca Gramaccioni, che oltre ad essere da molti anni imprenditore, formatore, scrittore e studioso nel mondo immobiliare.
Gli obiettivi 
1. Attivare un confronto fra agenti immobiliari finalizzato alla collaborazione del business, utilizzando come base l‘adattamento al Real Estate italiano di un Codice Etico internazionale. Discussioni e documento finale saranno consegnati  agli organi di rappresentanza istituzionali ed a chi progetta e realizza reti MLS e gestionali.
2. Misurare il sentiment sulla collaborazione tra colleghi attraverso la raccolta di “Case History”  e sondaggi sul territorio
3. Riunire per dialogo costruttivo ed in un unica occasione,  Agenti Immobiliari “a prescindere qualunque appartenenza” di brand, associativa  o altro.
4. Condividere momenti di sport fra colleghi nella convinzione che il messaggio universale sportivo aiuti la comprensione fra diversi punti di vista
Il codice etico 

Questo Codice Etico (Codice Etico e Attuazioni – Base) è la base di discussione degli incontri di REtica 2016.

E’ un primo elaborato puramente indicativo che andremo poi a modificare con i suggerimenti che gli Agenti Immobiliari formuleranno lungo il percorso giornaliero di Retica e con i post che troveremo su questo blog e sulla Pagina Facebook Retica2016.
E’ diviso in tre parti:
  1. doveri verso i clienti (persone con cui hai rapporti contrattuali), cap. dal n.1 al n.9;
  2. doveri verso il pubblico (persone con cui non hai rapporti contrattuali), cap. dal n.10 al n.14;
  3. doveri verso gli altri agenti immobiliari, cap. dal n.11 al n. 17 (quelli con più standard practise).

Tutti i dettagli su Retica 2016 direttamente dal blog degli organizzatori http://retica2016.blogspot.it