L’ASTA IMMOBILIARE VA DESERTA? LA CASA TORNA AL DEBITORE

Aste ImmobiliariNovità importanti in ambito di esecuzioni immobiliari. La riforma del processo civile prevede infatti un numero massimo di aste deserte. Dopo tre tentativi andati a vuoto, si passerà a un quarto esperimento di vendita a prezzo libero. Intanto il giudice avrà ordinato la liberazione immediata della casa da parte del debitore, per evitare che sia proprio questo elemento a scoraggiare i possibili acquirenti. Se anche la quarta asta dovesse andare a vuoto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento. L’immobile viene restituito al debitore e il creditore dovrà rivalersi su altri beni.

Già due anni fa, il legislatore aveva previsto l’estinzione anticipata della procedura nel caso di asta deserta. Ma ci sono importanti differenze con il passato:

  • la chiusura del processo di pignoramento dell’immobile non è una facoltà del giudice, ma un vero e proprio obbligo;
  • viene definito il numero di aste massimo, in questo caso quattro.
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AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA, IL BONUS NON SI ESTINGUE MAI

12688183_10153264059201143_7052933826546966839_nLa sentenza n. 2072 della Cassazione, depositata il 3 febbraio 2016, ha stabilito che nell’ambito dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è ammissibile il credito d’imposta “a catena”. Questo vuol dire che il bonus fiscale non si estingue mai.

Il credito d’imposta

Ma andiamo per gradi. Innanzitutto bisogna ricordare che ai sensi della legge 448/1998, in capo a chi vende un’abitazione comprata con l’agevolazione prima casa ed entro un anno riacquista un’altra prima casa sorge un credito d’imposta. Tale credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’Iva pagate in sede di primo acquisto, nei limiti dell’importo dell’imposta di registro o dell’Iva assolti in sede di secondo acquisto.

Un caso esemplificativo

Immaginiamo il caso del signor X che a dicembre 2011 ha comprato la prima casa spendendo 900 euro per imposta di registro, a maggio del 2013 ha venduto la casa e a febbraio del 2014 ha comprato un’altra prima casa con un atto che avrebbe dovuto scontare 1.300 euro per imposta di registro. Avendo un credito di imposta scomputabile, il signor X ha dovuto pagare 400 euro, perché ha portato in compensazione i 900 euro di credito d’imposta.

Ma a luglio del 2015 il signor X ha venduto la casa acquistata nel 2014 e a febbraio del 2016 ha comprato un’altra prima casa con un atto per il quale sono dovuti 700 euro per imposta di registro. A questo punto cosa succede?

Il signor X deve pagare 700 euro perché ha consumato tutto il suo credito nel 2014?

Il signor X deve pagare 300 euro, ossia l’importo che risulta sottraendo dalla tassazione teorica del 2016 quanto concretamente speso nel 2014 (700 – 400)?

Il signor X non deve pagare alcunché, perché l’importo di 700 euro è totalmente assorbito dalla tassazione del febbraio 2014 (nonostante l’esborso concreto sia stato di 400 euro, in quanto alleggerito dall’utilizzo del credito d’imposta maturato ricomprando entro un anno dal maggio 2013)?

La Cassazione ha risposto nel modo più favorevole al contribuente. In pratica, il contribuente si può avvalere del credito d’imposta anche se tale credito si era formato non già con il pagamento di una somma, ma in virtù di utilizzo di altro credito d’imposta relativo al precedente acquisto.

Ciò dal momento che lo spirito della normativa sul credito d’imposta mira a incentivare l’acquisto della prima casa beneficiando il contribuente autorizzandolo ad avvalersi più volte sempre del medesimo credito d’imposta, anche qualora quest’ultimo per motivi personali sia indotto a rivendere l’immobile acquistato per acquistarne altro più adatto alle mutate condizioni personali o familiari.

LEASING IMMOBILIARE CONCESSO ANCHE AI PRIVATI – LEGGE DI STABILITA’ 2016

 

 
Sarà esteso anche ai privati (oggi era riservato solo alle imprese) il leasing immobiliare, un’alternativa per il finanziamento dell’acquisto della propria abitazione.
Cos’è il leasing
Il termine leasing deriva dall’inglese “to lease” che significa affittare ed indica una locazione finanziaria. Con il contratto di leasing un soggetto (locatore o concedente) concede ad un secondo soggetto (utilizzatore) il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto per l’utilizzatore c’è la possibilità di acquistare il bene stesso oppure di chiedere un prolungamento del leasing oppure di rinunciare all’acquisto.
Per il leasing immobiliare si tratta in sostanza dello stesso meccanismo già a disposizione delle aziende applicato alle persone fisiche.
Va sottolineato però che mentre con i mutui si diventa subito proprietari dell’abitazione, con il leasing questo non avviene.
Vantaggi
Tra le caratteristiche favorevoli attribuite al leasing c’è quella di poter finanziare (termine peraltro non totalmente appropriato) il 100% del valore dell’immobile. Cosa non del tutto vera in quanto di solito questo contratto si configura con una rata iniziale che varia tra il 10 e il 30 per cento e che l’acquirente deve disporre subito per poter entrare nell’immobile.
La normativa prevede la detraibilità Irpef del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a 8 mila euro e dell’opzione finale di acquisto fino a un importo massimo di 20 mila euro.
L’imposta di registro è all’1,5% contro il 4% dei beni strumentali.
L’abitazione deve comunque essere destinata, entro 12 mesi, a essere quella principale, altrimenti l’imposta di registro è fissata al 9%.
MENO DIMEZZATE PER GLI OVER 35. Per gli over 35 anni o comunque per chi ha un reddito superiore a 55 mila euro le detrazioni sono ridotte della metà (4 mila euro per i canoni e 10 mila euro per il costo di acquisto).
Svantaggi
Appare svantaggioso l’orizzonte temporale del leasing. Negli ultimi anni i mutui sono diventati pressoché per la vita, con durate trentennali o, addirittura, quarantennali. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni.
Questo aspetto, sommato a quello dei tassi di interesse (mediamente più elevati nei leasing), si traduce in rate più elevate per il cliente.
Critico, fin da subito, il Notaio Pavese Carmelo Di Marco, presidente Nazionale Federnotai che dalla sua pagina facebook lancia un monito:
PRIMA CASA TRAMITE LEASING: FATE ATTENZIONE ALLA FREGATURA
Leggendo qualche notizia relativa all’acquisto della prima casa tramite leasing mi sono chiesto a chi possa giovare questa.
Per prima cosa, non ho letto nulla di chiaro circa la determinazione della base imponibile: imposta di registro al 1,5% o al 9% (a seconda che l’utilizzatore abbia o meno i requisiti “prima casa”), ma si calcola sul prezzo o sul valore catastale (visto che acquirente è una società di leasing sarebbe logica la prima soluzione).
Secondo: i tassi di interesse applicati sui mutui sono di norma inferiori a quelli applicati sui leasing (ergo, conviene alla società di leasing, che quasi sempre è costola di una banca, e non al soggetto finanziato).
Terzo: la proprietà è della società di leasing, che in caso di inadempimento non deve esperire alcuna procedura esecutiva immobiliare (altra spallata al c.d. divieto del patto commissorio, dopo quella già inferta dal prestito vitalizio ipotecario).
Quarto: non è vero che il cliente risparmia un atto, perché dovrà stipulare l’atto di riscatto della proprietà alla fine del leasing, che molto spesso costerà di più rispetto ad un atto di mutuo collegato dall’origine ad una compravendita.
Quinto (molto rilevante per noi notai sul piano della concorrenza interna e per i cittadini sul piano della loro libertà di scelta): se l’acquirente è la società di leasing, sarà quest’ultima a scegliere il notaio, con la quasi certa concentrazione del lavoro presso pochi studi notarili in Italia e con buona pace della tutela del cliente dalle asimmetrie informative e dagli squilibri di forza contrattuale). Rispondo, quindi, che la nuova norma converrà alle banche le quali potranno decidere di non concedere il mutuo ma di dirottare il cliente che lo ha chiesto verso il leasing, garantendo in questo modo il loro credito nella maniera più efficace (saranno proprietarie dell’immobile a valore di mercato, non dovranno attendere l’esito – e il ribasso di valore – di una procedura esecutiva).
Penso proprio che abbiamo un nuovo importante fronte su cui combattere insieme ai cittadini, volgarmente detti “consumatori”.

 

ACQUISTO "PRIMA CASA" PIÙ FACILE SENZA LA PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI – LEGGE DI STABILITÀ 2016

Dal 1 Gennaio 2016 chi intende sostituire la sua “prima casa” avrà un’opportunità in più; la nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della “prima casa” si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto.

In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi. Devono, ovviamente, essere presenti tutti gli altri requisiti per l’acquisto di immobili con agevolazioni fiscali.

Si tratta di una piccola rivoluzione, infatti fino al 31 dicembre scorso, non era possibile acquistare una “prima casa” senza aver alienato prima del nuovo atto di acquisto, il precedente immobile acquistato con agevolazioni fiscali; tale criticità è stata peraltro accentuata nel corso degli ultimi anni dalle difficoltà del mercato immobiliare che negli ultimi anni ha perso circa il 40% del volume di compravendite.

 
 

GLI ERRORI PIU’ COMUNI (DA EVITARE) QUANDO SI VENDE CASA

I primi mesi in cui un immobile viene immesso sul mercato, sono spesso determinanti. E’ proprio in questo periodo che i potenziali acquirenti già presenti sul mercato, colgono la nuova opportunità, valutandola di conseguenza; non a caso in questo lasso di tempo nascono più appuntamenti e spesso si abbozzano anche trattative, molte delle quali vanno a buon fine. 

E’ per questo che di seguito riportiamo una serie di comportamenti da evitare quando si decide di vendere la propria abitazione.


 
1) Chiedere una valutazione ad un professionista che gravità intorno al settore immobiliare, ma che non si occupa direttamente di intermedizione; solo un agente immobiliare sa stimare quanto un potenziale acquirente è disposto a pagare un determinato immobile. Il professionista redigerà una perizia tecnica, puntuale, precisa, ma che per natura non può tenere conto dell’aspetto commerciale e che quindi si può rivelare errata.
 
2) Tentare di vendere da privato in un mercato orientato al ribasso come quello attuale, affollato di immobili e con pochissimi acquirenti (in maggioranza  impreparati però cinici), e con normative legali e fiscali in continua evoluzione.
3) Tentare di vendere al prezzo pagato in fase di acquisto, o addirittura superiore includendo tutte le spese sostenute in fase di stipula, soprattutto se l’immobile è stato acquistato durante la lunga “bolla immobiliare” iniziata col passaggio all’euro.
4) Non verificare fin dall’inizio la corrispondenza dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche, la conformità degli impianti alle normative vigenti, la conformità della scheda catastale allo stato di fatto dei luoghi, l’esistenza di trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli. L’agente immobiliare è OBBLIGATO a fare queste verifiche e a documentarle ai potenziali acquirenti evitando imbarazzanti controversie post preliminare di compravendita.
 5) Non preparare o non allestire l’immobile per i sopralluoghi dei potenziali acquirenti (Home Staging). Ogni difetto verrà amplificato e utilizzato come appiglio in fase di trattativa.
6) Far lavorare contemporaneamente più agenzie in parallelo, senza dare incarico a nessuna. I loro investimenti marketing saranno ridottissimi, ci sarà confusione e difformità negli annunci, e visite doppie con lo stesso cliente.
7) Affidare la vendita in esclusiva al primo agente incontrato. Gli agenti non sono tutti uguali. Devi scegliere il tuo consulente di fiducia, valutando certe caratteristiche: in primis quali canali pubblicitari utilizza (avrà abbastanza visibilità il mio immobile), valutarne gli uffici (la location, la visibilità, l’ordine, l’accoglienza dei clienti).
8) Scegliere l’agenzia immobiliare che propone la valutazione più alta del tuo immobile, o che accetta senza repliche il prezzo da te preteso.
9) Immettere l’immobile sul mercato ad un prezzo sbagliato rispetto alla concorrenza. Il prezzo è il “re del marketing”: nessuna iniziativa di vendita potrà compensare un prezzo fuori mercato, specie su internet.
10) Mantenere fisso il prezzo di vendita quando l’immobile resta sul mercato molti mesi. La media di vendita in Italia è 6-8 mesi. Per raggiungere il traguardo della vendita possono essere necessari alcuni ribassi.

IL NUOVO ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Dopo vari rinvii (vedi nostro post del 23 giugno), a partire da oggi 1 ottobre 2015, debutta il nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE); ecco cosa cambia.

 

Per noi operatori del settore c’è una buona notizia: finalmente l’attestato sarà il medesimo per tutto il territorio nazionale, unificando così la lettura dello stesso nonostante l’ubicazione dell’immobile in regioni diverse.

 

Per applicare ciò, si andranno ad utilizzare dei nuovi standard di valutazione che saranno i medesimi per tutte le regioni italiane.
A questo, si andranno ad aggiungere anche delle emoticon, per una maggiore facilità di lettura anche da parte del consumatore, poco esperto magari sulla differenza tra le varie classi.
Anche le classi subiranno delle modifiche, infatti la classe A sarà suddivisa in 4 classi, a partire dalla A4 la migliore, si passa alla A3, alla A2 ed alla A, fino ad arrivare alla G che, come sempre, rimane la classe peggiore dal punto di vista energetico.
A determinare la classe energetica dell’immobile sarà l’indice di prestazione energetica globale, indicato dalla energia primaria non rinnovabile.
Sarà inoltre necessario indicare, al fine del miglioramento del risparmio energetico, le proposte di intervento per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e le informazioni su eventuali incentivi di carattere finanziario, qualora siano disponibili, per realizzarli.

 

Ricordiamo inoltre che con il nuovo APE scatta l’obbligo dell’uscita del tecnico per effettuare il sopralluogo in loco al fine di verificare tutti i dati ed i parametri necessari alla stesura del certificato.

 

Altra novità importante a favore del consumatore è l’istituzione di una statistica dei costi medi sostenuti per la certificazione energetica basata sulle nuove certificazioni effettuate. La pagina sarà creata appositamente dall’ENEA (Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie e lo sviluppo economico sostenibile) sul proprio sito internet.

 

La validità di 10 anni rimane immutata così come la possibilità di poter mantenere il proprio attestato di prestazione energetica se antecedente al 1 ottobre 2015, così come era stato nel caso del passaggio dall’ACE all’APE.

 

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